同居关系期间共同购买但登记于一方名下房产应按按份共有关系来进行分割
关键词：非法同居 共有财产处理 按份共有 出资额
裁判主旨：解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。
案情简介：
原告赵文与被告胡琳娜于2008年确定恋爱关系，并于2012年举行婚礼，未办理结婚登记，2013年双方因故分手。2008年初，胡琳娜向案外人林欲翔购买讼争房产，面积133.24平方米。2008年2月19日，原告向林欲翔的受托人王群支付购房定金20000元；2008年2月28日，原告支付首付款367819元。2009年11月18日，被告与林欲翔签订了《厦门市房地产买卖合同》，将讼争房产的价款约定为480000元。2009年12月18日，被告（注：借款人）与第三人农行思明支行（注：贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额为325000元，用于借款人购买讼争房产，借款期限自2009年12月18日起至2019年12月17日止，共计120个月；借款人授权贷款人将全部借款直接划入案外人厦门丹厦投资担保有限公司的账户。2010年1月6日，讼争房产登记在被告名下。自2010年1月起，讼争房产的按揭贷款通过被告名下银行账户偿还。2015年6月4日，被告更换了偿还按揭贷款的银行账户。讼争房产于2008年由原告进行装修，并由原告居住使用，讼争房产的物业管理费用、公共维修基金、水费等相关费用均由原告缴纳。
另查明，一、2015年5月29日，原告赵文就本案讼争房产以胡琳娜为被告向本院提起所有权确认诉讼，本院于2015年10月15日作出（2015）海民初字第1605号《民事判决书》，判决驳回原告诉讼请求，该判决现已生效。该判决书认定如下事实：1、讼争房产于2008年由原告进行装修，并由原告居住使用，讼争房产的物业管理费用、公共维修基金、水费等相关费用均由原告缴纳。2、原告支付讼争房产的定金20000元及首付款367819元，共387819元。3、讼争房产的买卖时间在2008年2月，交付时间至迟在2008年3月并由原告装修房屋后居住使用。4、在讼争房产交易之后至产权证办至被告名下通过被告名下银行账户偿还按揭贷款期间，即2008年3月至2009年12月期间，林欲翔名下银行卡每月5116.98元的按揭贷款的偿还系由原告偿还。二、本案在审理过程中，原、被告均同意按照20000元／平方米计算讼争房产的价格。原告在庭审中表示，如果原告有能力偿还的情况下，原告会用现金偿还被告欠第三人的借款，如果原告没有能力，原告将变卖讼争房产，变卖款会优先偿还第三人。
现原告诉至法院，请求判令：一、分割由原告赵文出资而登记在被告胡琳娜名下的讼争房产，所得款项优先偿还银行按揭款，扣除装修款（归原告），剩余款项原告分得95%，被告分得5%；二、本案全部诉讼费用由被告承担。
法院观点：
海沧法院：本案属于共有物分割纠纷。原、被告均同意讼争房产的价款以20000元／平方米计算，讼争房产面积133.24平方米，房产总价为2664800元。讼争房产系原、被告双方在恋爱关系时共同购买，虽然登记在被告名下，但系原、被告为结婚而共同购买，且购房资金也是共同支付，即原告支付了定金、首付款及部分按揭款，被告向银行抵押贷款来支付剩余购房款。而后原、被告结束恋爱关系，要求对讼争房产进行分割。因此，讼争房产可参照最相类似的最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定，“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”，认定为讼争房产为原、被告之间的一般共有的财产。
根据法律规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，故原、被告对讼争房产的共有系按份共有。根据法律的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。因原、被告双方未明确约定其各自对讼争房产享有的份额，故应当按照购房当时各自出资额确定份额。讼争房产分割比例本院认定如下：原告为购买讼争房产支付500392.56元（20000元＋367819元＋5116.98元／月×22月），被告为购买讼争房产支付325000元，即讼争房产实际购买价款为825392.56元，故原告的按份共有份额为60.6%（500392.56元÷825392.56元），被告的按份共有份额为39.4%（325000元÷825392.56元）。
现原、被告已经结束恋爱关系，共有讼争房产的基础已经丧失，原告请求对讼争房产进行分割，具有事实和法律依据，本院予以支持。讼争房产的分割应保障第三人农行思明支行的合法财产权益。被告为向第三人借款，将讼争房产抵押给第三人，并已在房产管理部门登记，抵押权在2009年12月18日被告与第三人签订抵押合同时生效。依照《中华人民共和国物权法》规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，在第三人明确表示讼争房产所有权应当归被告所有，请求驳回原告诉讼请求的前提下，没有证据显示原告已为被告偿还所欠第三人的借款。因此，在分割讼争房产时，首先应保护第三人的抵押权，即讼争房产的产权所有人不得变更。因此，讼争房产应分割归属于被告所有，被告应当返还原告共有部分的价值，即1614868.8元（2664800元×60.6%）。
判决如下：一、登记在被告胡琳娜名下的位于厦门市海沧区嵩屿北五里13号1207室的房产归被告胡琳娜所有；二、被告胡琳娜应于本判决生效之日起十日内支付原告赵文1614868.8元。
福州房产律师蔡思斌评析：
这是一起比较典型的同居期间共同财产分割的一起案例。对于相关案件处理极具借鉴性。
同居财产是指男女双方或一方在同居期间取得的合法收入或财产。包括：公民的收入、房屋、储蓄、文物、图书资料、林木、牲畜、家禽、知识产权中的财产权和法律允许公民所有的其他生产资料、生活资料。解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。法律规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。若按份共有人对共有的不动产或者动产享有份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。
福州房产律师蔡思斌在此提醒，非法同居关系，不受婚姻法的保护，但是在财产分配上是受民法保护的。一方起诉到法院仅要求解除同居关系的，法院不会受理，但要求分割同居期间双方财产的，法院必须受理。在同居期间，双方可以在做个财产约定，对自己购买的东西留好相关的证据，对于双方共同出资购买的东西，最好双方有个相互的纪录。
案例索引：厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初634号“赵文与胡琳娜共有纠纷”，见《赵文与胡琳娜共有纠纷一审民事判决书》（审判员黄建和），载 《无讼案例》（20160603）。
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